Beleihungsgrenze in Deutschland – Ratgeber

>Die Beleihungsgrenze in der Immobilienbranche

Bei der Aufnahme eines Darlehens für eine Immobilie errechnet sich die Darlehenshöhe anhand der Bonität des Kreditnehmers sowie dem Wert der Immobilie. Das Kreditinstitut berechnet dabei eine individuelle Beleihungsgrenze. Dieser Prozentsatz wird anhand des Beleihungswerts der Kreditsicherheiten errechnet.

Was genau ist die Beleihungsgrenze?

In der Finanzbranche wird unter dem Begriff Beleihungsgrenze ein Prozentwert verstanden, der sich anhand des Beleihungswertes einer Immobilie ergibt.

Diese Grenze ist maßgeblich an der Bestimmung der Finanzierungskonditionen beteiligt. § 14 Pfandbriefgesetz besagt, dass eine Bank einen gesicherten Immobilienkredit bis zu einer maximalen Beleihungsgrenze von 60 % vergeben darf. Werden darüber hinaus weitere Darlehensanteile vergeben, müssen diese ebenfalls gesichert werden. Diese Darlehensteile werden dann als Personalkredit verbucht.

Die Höhe der Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze wird bankintern ermittelt und bestimmt später die Kredithöhe. Diese Kredithöhe wird als Kreditsicherheit gesehen, und so muss ein Verwertungserlös erbracht werden, um bei einem Kreditausfall die offene Forderung zu decken.

• Für gewöhnlich wird eine Beleihungsgrenze nur dann festgelegt, wenn ein Kredit durch eine Institution vergeben wird. Bei einer privaten Kreditvergabe gibt es meistens keine Beleihungsgrenze.
• Außer bei einem Realkredit, gibt es zudem keinerlei rechtliche Vorschrift, was die Höhe der Beleihungsgrenze betrifft. Lediglich bei Wohnimmobilien liegt diese bei 60 %. Bei Wohnimmobilien, die der Eigentümer selbst nutzt oder die vermietet werden, darf die Beleihungsgrenze auch bis zu 80 % betragen.

So wird die Beleihungsgrenze berechnet

Vom Beleihungswert wird ein bestimmter prozentualer Wert abgezogen. Dies ist wichtig, um die folgenden Eventualitäten abzudecken:

• allgemeine Wertschwankungsgefahren
• individuelle Wertschwankungsgefahren
• Bonitätsschwankungen

Die Beleihungsgrenze in Deutschland ist desto höher, je niedriger die Risiken sind. Es kann somit durchaus sein, dass die Beleihungsgrenze 0 % betrifft. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn Fremdwährungsaktien ein sehr schlechtes Rating besitzen.

Diese Aktien dienen dann nicht als Kreditsicherheit. Es gibt aber auch Fälle, in denen die Beleihungsgrenze 100 % beträgt. Dies ist bei Bundesanleihen möglich. In diesem Fall wäre der Schuldner nämlich die Bundesrepublik Deutschland und ein Bonitätsrisiko ist somit praktisch ausgeschlossen.

Kann eine Finanzierung über die Beleihungsgrenze erfolgen?

Die Beleihungsgrenze ist zeitgleich die maximale Darlehenssumme, die die Bank dem Schuldner gewährt. Geht man beispielsweise davon aus, dass der Wert eines Hauses bei 300.000 € und die Beleihungsgrenze bei 160.000 € liegt, dann beträgt die Höhe des Eigenkapitals 140.000 €. Diese Summe muss der Schuldner selbstständig für die Finanzierung der Immobilie aufbringen.

• Es handelt sich bei dieser Summe um 46 % der Darlehenssumme.
• Wer keinerlei Eigenkapital besitzt, für den käme eine 100-prozentige-Finanzierung, was auch als Vollfinanzierung bezeichnet wird, infrage.
• Ohne Eigenkapital liegt der Sollzins der Banken um einiges höher und somit auch die monatliche Belastung. Solch eine Vollfinanzierung ist jedoch nur mit ausreichend Sicherheiten und einem hohen Einkommen möglich.
• Eine Baufinanzierung mit einer 100-prozentigen-Finanzierung der Bank ist aber auch mit vielen Risiken verbunden. Am Ende zahlt der Schuldner nämlich rund 15 % mehr für die gesamte Immobilie inklusive aller Zinsen.

Beleihungsgrenze – FAQ

Im Folgenden einige der am häufigsten gestellten Fragen rund um die Beleihungsgrenze bei Immobilienkrediten.

Wie sichert sich die Bank ab?

Die Banken führen einen Eintrag ins Grundbuch durch. Bei einem Zahlungsausfall müssen sie somit nicht auf dem unbezahlten Kredit sitzen bleiben. Teilweise, und dies ist meist abhängig von der Höhe des Kredits, bestehen einige Banken auch darauf als erste Person im Grundbuch eingetragen zu werden. In diesem Fall würden sie auch als erste Person das Geld aus dem Verkauf der Immobilie erhalten.

Wieso liegt die Beleihungsgrenze bei 60 %?

Auf diese Weise geben die Banken dem Schuldner etwas mehr als die Hälfte des Geldes, ohne ein zu großes Risiko einzugehen. Aber auch für den Schuldner selbst bieten sich viele Vorteile, wenn 40 % Eigenkapital investiert werden.

Dadurch sind die Zinsen nämlich noch überschaulich und der Gesamtpreis der Immobilie steigt um nicht mehr als 10 %. Es werden von Banken nämlich auch Immobiliendarlehen vergeben, bei denen keinerlei Eigenkapital investiert werden muss. Dadurch wird die Immobilie am Ende jedoch viel zu teuer. Wer es sich somit leisten kann eigenes Kapital in die Immobilie zu investieren, der sollte dies auch tun.

Wie hoch ist die Beleihungsgrenze bei Realkrediten?

Je nach Marktwert der Immobilie kann die Grenze bei 50 % oder auch bei 60 % liegen.

Kann die Beleihungsgrenze 0 % beziehungsweise 100 % betragen?

Dies ist bei Aktien der Fall. Eine Beleihungsgrenze von 0 % würde bedeuten, dass der Schuldner keinerlei Sicherheit aufbringen kann und das Risiko für die Bank zu hoch ist, um einen Kredit zu gewähren.

Dies ist dann beispielsweise der Fall, wenn es sich um Fremdwährungsaktien handelt und diese ein sehr schlechtes Rating besitzen. Auch eine Beleihungsgrenze von 100 % ist möglich. Hierbei ist natürlich die Bonität des Schuldners so hoch, dass ein Zahlungsausfall praktisch unmöglich ist. Dies ist nur dann der Fall, wenn es sich bei dem Schuldner um ein anderes Institut oder teilweise sogar ein Land handelt, beispielsweise dann, wenn es um Bundesanleihen geht.